Comentários da Administração

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A administração da EZTEC anuncia os resultados do quarto trimestre e do consolidado de 2016, iniciando este relatório pelo fato de que foi o exercício social mais complexo das últimas duas décadas para o mercado de incorporações imobiliárias. Não obstante a retração econômica do Brasil, o aprofundamento da crise setorial decorreu da proliferação de distratos de compromissos de compra e venda de unidades em construção, através de clientes que vem encontrando amparo no Poder Judiciário Brasileiro.

No entanto, a gestão administrativa e financeira conservadora consagrou-se, através de resultados positivos e caixa líquido que também permitiram financiamento a clientes de unidades prontas. Considerando que a Companhia entende que o pior já passou, o momento é de preparação para uma retomada do crescimento de sua atividade operacional. A seguir, detalharemos os destaques de 2016.

VENDAS E MARGEM BRUTA: o ano de 2016, assim como 2015, apresentou vendas brutas reduzidas se comparadas ao patamar histórico da Companhia, o que se explica por um contexto de aumento forte do desemprego, deterioração da renda do cliente e um ambiente mais restrito ao crédito, impactando a motivação de novos lançamentos. As vendas foram particularmente fracas nos meses de julho e agosto, marcados pelos jogos olímpicos RIO 2016 e por turbulência política no âmbito nacional. Já os meses subsequentes, após o impeachment presidencial, apresentaram recuperação, retomando o estado de vendas líquidas positivas (concluindo o 4T16 com R$39 milhões e o ano com R$ 76 milhões de vendas líquidas). O departamento comercial concentrou suas forças nas vendas de estoque pronto, que são vendas definitivas e, representaram 62% das vendas brutas, auxiliando na geração de caixa. Sobre a margem bruta, percebemos uma queda em relação ao nível histórico da empresa, causada, principalmente, pelos descontos oferecidos em alguns empreendimentos, embora, importante destacar, que a política de descontos tem sido efetivada com critério, de forma a não prejudicar vendas já realizadas de imóveis em construção.

GESTÃO DE CARTEIRA E DISTRATOS: a deterioração do cenário macro-econômico, o grande volume de entregas (maior da história da companhia), juntamente com queda em preços de imóveis, contribuíram para um forte aumento de distratos em 2016 comparado com 2015. Não podemos deixar de mencionar que as penalidades aplicadas aos incorporadores em torno dos distratos têm causado sérios problemas para o setor de incorporação, sendo assim, é fundamental uma regulamentação para propiciar mais segurança jurídica em novos investimentos e também para os adquirentes adimplentes. No que tange a gestão de carteira, a Companhia tem envidado esforços para mantê-la com baixo índice de inadimplência onde, de maneira pró-ativa, tem-se conversado com os clientes no intuito de entender a sua condição financeira propondo a melhor solução possível, seja através de renegociação da dívida, transferência de créditos, ou, em último caso, a dissolução da venda. Vale salientar também que o financiamento direto do cliente pela Companhia - com criteriosa análise de crédito - tem auxiliado em novas vendas, assim como, na manutenção dos clientes de empreendimentos entregues. Os recebíveis performados somaram, ao final de 2016, R$ 389 milhões e rendem juros de 10% a 12%aa mais inflação, contribuindo para o resultado financeiro positivo da Companhia.

LANÇAMENTOS E TERRENOS: a Companhia lançou 3 empreendimentos em 2016, totalizando R$ 205 milhões, além de aquisição de participação em 2 projetos em que já era acionista (adicionando mais R$ 26 milhões, totalizando R$ 231 milhões). Em relação à compra de terrenos, a administração acredita, mesmo com um landbank de R$ 5,7bi de VGV potencial, encontrar oportunidades de aquisição de terrenos bem localizados (cidade de São Paulo), no segmento de média-alta e alta renda, com giro rápido e VGV não concentrado (terrenos menores e poucas unidades). Assim, foram adquiridos 3 terrenos no 4T16 com estas características, somando VGV potencial de R$ 200 milhões. Não obstante, buscando melhor mix na composição de seu landbank, a Companhia efetuou a venda de parte de um terreno localizado no centro de São Paulo apurando lucro nesta operação, ainda remanescendo área adjacente para incorporação imobiliária.

RESULTADOS FINANCEIROS: mesmo em contexto desafiador de queda de execução de obras, diminuição de lançamentos e de venda líquida, a EZTEC obteve Receita Líquida Consolidada de R$572 milhões no ano de 2016, para um Lucro Líquido de R$ 230 milhões e Margem Líquida de 40%. A soma das despesas operacionais permaneceu praticamente estável, com diminuição das administrativas e aumento das comerciais, principalmente no tange ao custo de manutenção de unidades prontas em estoque.

POSIÇÃO DE CAIXA: a Companhia encerrou o ano de 2016 com R$210 milhões de Caixa Líquido. Ao longo do ano, as vendas do estoque e um alto volume de entregas, permitiram a geração de caixa de aproximadamente R$200 milhões. Esta posição financeira característica do modelo de negócio da EZTEC, permite suportar períodos mais difíceis de mercado, orientando a tomar decisões direcionadas para a perenidade e rentabilidade da Companhia.

EZ TOWERS / EZ MARK: a Torre B do EZ Towers, principal ativo corporativo pronto da Companhia, encontra-se 62,5% locada. No caso do EZ Mark, 39% do estoque da Companhia foi locado no ano de 2016. Importante destacar que a finalidade destes imóveis permanece sendo de venda, o que ocorrerá em momento adequado, de forma a gerar o maior valor possível aos acionistas da EZTEC.

DIVIDENDOS E CAPITALIZAÇÃO: considerando-se um payout de 25%, após as deduções legais sobre o Lucro Líquido, obteremos um montante de R$ 54,7 milhões a serem distribuídos em dividendos. Com relação à reserva de lucros, a administração da Companhia irá submeter à aprovação, em Assembléia Geral Ordinária, a distribuição extraordinária de R$126 milhões para os acionistas da Companhia, totalizando R$180 milhões a serem distribuídos, representando payout de 78%.

MENSAGEM DA ADMINISTRAÇÃO:
Os resultados apresentados celebram a capacidade de administrar a Companhia com foco em sustentabilidade econômica e financeira, mas, observando que, embora acreditemos em retomada da atividade já em 2017, os desafios organizacionais e operacionais se estenderão ao longo do ano, onde os assuntos principais continuarão sendo; renegociações, distratos, vendas de estoque e repasse. No entanto, "novos lançamentos" serão fundamentais para alterar a dinâmica da Companhia, explorando a capacidade de execução, o estoque de terrenos e a estrutura de capital. Assim, observaremos o retorno dos investimentos para geração de um novo ciclo de crescimento econômico, oferecendo a nossa contribuição à geração de empregos e renda tão necessários ao Brasil.

Administração EZTEC.