EZTEC na Mídia

A oferta de crédito para moradias associadas ao aquecimento da economia está supervalorizando os preços dos terrenos e ameaçando reduzir os benefícios dos financiamentos, principalmente os do Programa Minha Casa, Minha Vida. O crédito é farto, mas o preço dos terrenos disparou, empurrando a construção de imóveis de até R$ 170 mil para a periferia e regiões metropolitanas.

A classe média, por sua vez, descobriu as linhas de crédito para imóveis de até R$ 500 mil. A escolha está recaindo em apartamentos pequenos de dois ou três dormitórios. Parte dessa classe abriu mão de morar em bairros centrais para comprar imóveis em regiões mais distantes, mas com áreas maiores de lazer e perto das escolas dos filhos e do trabalho. Outra parcela procura apartamentos usados em áreas centrais próximas às estações do metrô, onde falta de garagem é compensada pelo transporte público.

“Hoje, linhas de crédito mais longas - financiamentos de até 300 meses - e juros mais baixos permitem ao brasileiro de classe média comprar o seu primeiro imóvel”, diz Mirella Partinelli, diretora de atendimento da Imobiliária Lopes.

Diante da demanda reprimida, a formatação dos produtos ofertados mudou. “Em 2011, na Região Metropolitana de São Paulo, 54% dos lançamentos foram de dois dormitórios e 29% de três dormitórios. O cliente que ficou muito tempo desatendido por conta da falta de crédito começa a entrar no mercado”, diz A Lopes, que comercializa mais imóveis com três e quarto dormitórios, agora negocia apartamentos mais compactos, de dois e três dormitórios.

Os apartamentos são de 40 a 60 metros quadrados. “ Cerca de 40% dos lançamentos foram nessa metragem. Os de três dormitório oscilam entre 70mOs de três dormitório oscilam entre 70m² e 90m² de área útil” , afirma Mirella. A construção de apartamentos mais compactos ganhou força de 2010 para cá. “Esse tipo de produto deve continuar com a demanda forte até 2015, sendo que neste ano crescerá em torno de 35%”, estima. Em média, um apartamento compacto de três dormitórios, na Lopes, tem cerca de 80m². São Paulo tem um preço médio de R$ 6,2 mil o m². Logo, os imóveis desse padrão oscilam entre R$ 480 mil e R$ 500 mil.

Na EZTEC, em 2011, foram realizados 14 lançamentos. Do total, sete foram destinados à classe média. Desses sete, os imóveis são de 60 a 130 m². “Os menores custam, em média, R$ 270 mil e o maior sai a R$ 650 mil” diz Emilio Fugazza, diretor financeiro e de ralações com investidores da empresa. Para o ano, a construtora projeta 24 lançamentos, um recorde.

Os lançamentos devem totalizar de R$1,2 bilhão a R$ 1,4 bilhão este ano contra R$1,15 bilhão em 2011. Dos 24 empreendimentos dez serão destinados à classe média. A maior demanda é por imóveis entre 60 e 80m² . O perfil do consumidor é usuário final, classe média que mora nas zonas Norte e Sul e poucos na Zona Leste. ”Esse comprador enxerga a oportunidade de morar na Região Metropolitana de São Paulo, com maior qualidade de vida. Ele consegue compara um imóvel maior nessas áreas, com mais infraestrutura de lazer”, afirma. Por isso, os lançamentos da empresa concentram em Santo André, São Bernardo, Guarulhos e Mogi das Cruzes e, nos próximos meses, em Osasco e São Caetano.

Fernando Cita, diretor-geral de vendas da Coelho da Fonseca, atribuiu o bom desempenho do mercado a vários fatores. “O alto índice de separação, a redução do tamanho da família e a opção por não ter filhos estão levando o consumidor a demandar apartamentos de até R$ 500 mil”, afirma. Entre 2007 e 2009, os lançamentos se concentravam em imóveis de 200m². “Em 2011, houve uma procura grande por empreendimentos menores. Lançamos imóveis entre 40 e 50 m² para atingir uma faixa de nossos clientes. Observado ainda uma procura grande por apartamentos usados, de 40 e 60m²

Outro motivo para o aquecimento,segundo Cita, é a extensão das linhas de metrô. “Muitos apartamentos em regiões centrais da cidade estavam esquecidos por não terem vaga de garagem. É possível encontrar apartamentos direcionados à classe média próxima a áreas centrais, como a Avenida Paulista”, diz.

Em 2011, a Coelho da Fonseca registrou aumento de 42% nas vendas de apartamentos pequenos em relação ao ano anterior. “No primeiro trimestre, as vendas cresceram 18% sobre igual período de 2011 no segmento de imóveis até R$ 500 mil. O ano deverá fechar em alta de 35%, afirma. A acomodação dos preços, no seu entender, favorece o mercado. “Esse segmento da Coelho da Fonseca, sendo que 2010 respondiam por 17%.”

Se para quem consegue pagar até R$ 500 mil o centro da cidade é um lugar cobiçado, os que pretendem adquirir um imóvel dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, de até R$ 170 mi, o sonho de morar no centro fica cada dia mais inviável por conta da elevação dos preços dos terrenos. “São Paulo e Distrito Federal são os mercados com preço mais elevados. Em cidades de menor porte, o metro quadrado de terreno sai entre R$ 70 e R$ 80 chegando a R$ 900 em São Paulo para essa parcela de população”, diz Rubens Menin, presidente da MRV engenharia, que atua em 112 cidades de 18 estados. Segundo ele, nas capitais paulista e mineira, a MRV troca o centro pela região metropolitana. “Em São Paulo, as construções são feitas em Guarulhos e Osasco. Em Belo Horizonte, em Betim e Contagem. Nas cidades de pequeno e médio porte, os terrenos estão bem mais em conta, o que possibilita boa localização na hora de construir.”

O Programa Minha Casa, Minha Vida foi lançado em 2009 e as vendas na MRV no primeiro ano foram de R$ 1,6 bilhão. Em 2011, saltaram para R$ 4,3 bilhões e neste ano a expectativa é chegar a R$ 5,5 bilhões. Segundo Menin, a empresa comercializou 41 mil imóveis em 2011 e pode atingir 50 mil até dezembro. “Os preços variam de acordo com as cidades , sendo o mais elevado R$ 170 mil - nas grandes cidades e capitais. Nas cidades de menor porte, o imóvel custa ao redor de R$ 80 mil”, afirma. O preço médio da MRV é de R$ 100 mil e os imóveis têm 45m².

A MRV tem 328 canteiros em obras. “Isso significa 90 mil unidades em construção. Elas são relativas a 2011 e 2012. Estamos com 85% das obras adiantadas de um a 12 meses e a meta é chegar ao fim do ano em 100% das obras adiantadas”, prevê. Menin diz que a demanda é muito maior que a oferta. No país, segundo ele, devem ser construídas cerca de 500 mil unidades neste ano desse tipo de imóvel, enquanto a demanda é de mais de 1 milhão de unidades. “Em São Paulo, os lançamentos são escassos e a demanda é muito maior. O aumento de renda da classe média mudou a característica da economia brasileira. Hoje, com três salários mínimos é possível comprar uma casa”.

Leandro Caramel, superintendente de atendimento da Habit-Casa, se queixa da escassez de terrenos em São Paulo e dos altos custos da mão de obras também. “O próprio incorporador tem dificuldade de encontrar esses empreendimentos de até R$ 170 mil”, afirma. Por conta desse obstáculo , a tendência é a redução desses imóveis na capital paulista. “É possível encontrar esses imóveis nas periferias, em Guarulhos. A possibilidade maior é de desenvolver esses produtos no interior. Municípios como Jundiaí, Sorocaba e os do Vale do Paraíba e Região Metropolitana de Campinas são viáveis”, afirma Caramel. Nessas localidades, os terrenos são um pouco mais barato e os custos de obras são menores.

Pesquisa do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi/SP), o maior da America Latina, mostra que 76% da população da classe C têm imóveis locados. “Na categoria entre R$ 170 mil e R$ 350 mil, a região com mais demanda é a Zona Leste, em bairros como São Lucas. Na faixa de R$ 350 mil a R$ 500 mil, os compradores preferem Itaim Bibi e Vila Sônia, na Zona Sul, seguindo pela Raposo Tavares e Mooca, este ultimo na Zona Leste”, afirma Cluadio Bernades, presidente do Secovi/SP. A demanda aumentou a partir das estruturações do sistema de crédito e com ascensão a classe C. O ano campeão de vendas foi 2008 e depois 2010, quando o Produto Interno Bruto (PIB) cresceu 7,5%. Nos dois primeiros meses de 2012, o incremento foi de 10% sobre igual período de 2011 e a expectativa para ano é de expansão de 5% a 6%.

A demanda deve continuar firme. “A classe C ainda tem potencial, porque era a faixa que estava mais desatendida e a economia brasileira continuará crescendo. Cerca de 60% do déficit da moradia está na classe C. Para vencer o déficit e o crescimento vegetativo nos próximos dez anos, teremos de produzir cerca de 1,9 milhão de unidades por ano, sendo que em 2011 foram 1,4 milhão”,diz Bernardes.

FONTE: Revista Valor Setorial Infra Estrutura - SP - Rosangela Capozoli - 01.maio.2012