EZTEC na Mídia

O setor imobiliário vive um verdadeiro boom no Brasil. Apoiado no aumento de renda da população, na diminuição do desemprego, no fortalecimento de uma nova classe média e na ampliação do crédito, as construtoras e incorporadoras colocaram à venda, em 2011, mais de 450 mil unidades. Um valor que, apesar de ser expressivo, está muito longe de atender à demanda acumulada dos brasileiros, calculada pela Caixa Econômica Federal em 9,3 milhões de unidades. Apesar desse cenário positivo, as maiores empresas desse segmento vivem um estranho paradoxo. PDG, Cyrela, Gafisa, Rossi Residencial e Brookfield, por exemplo, têm seus nomes associados a atrasos de obras, custos estourados e redução do número de lançamentos em 2012. Para algumas delas, os adiamentos nas entregas das unidades vendidas ultrapassaram os dois anos. Existe, no entanto, um grupo de empresas que está passando ao largo dessa crise vivida pelas maiores companhias da área. Destacam-se entre elas as paulistas Helbor, EZTEC, JHSF e Even, além da mineira Direcional Engenharia, cujas ações são as que mais se valorizaram na Bolsa de Valores de São Paulo, dentre as companhias do setor. A rentabilidade delas também é superior. Na EZTEC, a campeã no quesito, chega a 40%. Em conjunto, o quinteto amealhou um lucro de R$ 565 milhões no primeiro semestre deste ano, o que representa 43% do resultado positivo obtido pelas 17 construtoras e incorporadoras listadas na BM&FBovespa. Desse universo, 11 ficaram no azul nos primeiros seis meses de 2012.

RECEITA

Qual o segredo que faz com que as cinco tenham um desempenho superior? Em comum, elas possuem comando familiar que mantém, entre os seus princípios de negócios, um controle de custos bastante rígido. Costumeiramente, cada detalhe passa pelo crivo da família. Tome o exemplo da Helbor, de Mogi das Cruzes, a 60 quilômetros de São Paulo. "Conferimos até se chegaram as chaves que vão abrir os apartamentos", diz Henry Borenstein, vice-presidente da Helbor e que vai assumir em 2013 a presidência, posto ocupado por seu pai, Henrique Borenstein, um dos controladores do antigo BCN, incorporado pelo Bradesco. "Não sai nada sem o nosso aval." Como resultado do controle de custos na ponta do lápis, a Helbor - que tem 60% de seu controle acionário nas mãos dos Borenstein - acumula, em 2012, uma alta de 69,8% em suas ações, uma das maiores do setor. Isso pode ser explicado por sua eficiência operacional. As despesas administrativas representaram apenas 4,6% da receita líquida, de R$ 674 milhões, contabilizada no primeiro semestre deste ano - a média do setor, no mesmo período, foi de 7,8%.

Situações similares acontecem na EZTEC, JHSF e Even, de São Paulo, e na Direcional Engenharia, de Minas Gerais. Elas conseguiram crescer contornando as pressões inflacionárias no preço dos insumos e na mão de obra qualificada, decorrentes da expansão acelerada do mercado. "Diferentemente das empresas que se deram mal, EZTEC, Helbor, JHSF e Direcional mantiveram uma operação menor, o que permitiu um melhor gerenciamento", afirma Wesley Barnabé, analista do BB Investimentos. "Passou ileso quem cresceu em ritmo moderado." As semelhanças, no entanto, começam a desaparecer por aí. Quem analisá-las com uma lupa, perceberá que adotam modelos de negócios e possuem perfis de clientes bastante diferentes entre si. Cada uma delas, portanto, conta com uma fórmula do sucesso própria. A Helbor, mais uma vez, pode ilustrar essa situação. A empresa não constrói uma só parede. O seu negócio é baseado na incorporação e em levar ao pé da letra uma máxima que poderia servir para todo o mercado. "O segredo é fazer em cada terreno o produto correto, pelo preço certo, no momento certo", diz Borenstein. Caminho distinto é seguido pela Direcional, que constrói todos os seus empreendimentos. Como atua no mercado de baixa renda, ela conta com mão de obra própria treinada internamente para conseguir aumentos de escala e de produtividade. "Isso acabou sendo um diferencial no segmento de apartamentos econômicos", afirma Ricardo Ribeiro, superintendente da Direcional e filho do fundador, Ricardo Valadares Gontijo. "Somos uma empresa que prioriza a engenharia, a eficiência no processo construtivo e a produtividade, para mantermos a margem de lucro."

PÚBLICO AAA

Com um perfil oposto ao da Direcional, a JHSF vende empreendimentos de alto luxo, para clientes da classe AAA, com capacidade de desembolsar à vista uma porcentagem maior do valor do imóvel e que permitem à empresa deter margens de lucro mais altas. A realização de muitos projetos ao mesmo tempo está fora da sua cartilha. A estratégia é construir por conta própria metade de seus empreendimentos. "A nossa capacidade de execução é um dos limitadores para o crescimento", diz José Auriemo Neto, mais conhecido como Zeco, CEO e presidente do conselho da JHSF. Isso não significa que os projetos terceirizados não são acompanhados de perto. "Temos uma gestão minuciosa e com presença física nas obras", afirma Auriemo. "Nosso cliente valoriza muito a qualidade de acabamento e os detalhes elaborados por nossos arquitetos." Para manter o controle de custos, uma equipe de gestão da JHSF identifica semanalmente as variações de receitas e de despesas das obras. "Em vez de corrermos atrás do prejuízo, antecipamos os problemas", diz Eduardo Câmara, vice-presidente executivo da empresa. Outro diferencial da JHSF está na compra de terrenos. A construtora de Auriemo busca locais de alto potencial, mas que, até então, eram desprezados pelo mercado. Dessa forma, dribla o pagamento de preços altos. Foi assim com o terreno em que instalou o complexo Cidade Jardim - com shopping, centro corporativo e nove edifícios residenciais -, do lado menos explorado comercialmente da Marginal Pinheiros, em São Paulo. Será assim também com o audacioso projeto Catarina, uma minicidade planejada em São Roque, no interior de São Paulo, que poderá abrigar 50 mil moradores, além de shopping center, centro empresarial, campus universitário e até um aeroporto. Comprado há seis anos, o terreno de 7 milhões de metros quadrados custou R$ 20 milhões, menos de R$ 3 por metro quadrado. Agora, o valor geral de vendas (VGV) estimado do empreendimento é de R$ 7,9 bilhões.

A boa localização também está no centro da estratégia da EZTEC. O fundador e presidente do conselho de administração da empresa, Ernesto Zarzur, assim como os principais executivos, grupo que inclui seus quatro filhos e dois genros, podem se gabar de serem capazes de visitar qualquer uma de suas obras a uma distância de apenas uma hora de automóvel de seu escritório central, no bairro do Ibirapuera, em São Paulo. "Conseguimos, com a proximidade, controlar mais adequadamente o cronograma de cada projeto", diz Zarzur. Segundo ele, todos os empreendimentos são executados com caixa próprio e planejados para que fiquem prontos três meses antes do que estipula o contrato com o cliente. Zarzur admite que houve pressão de consultores e analistas para que a EZTEC se expandisse além do seu foco nos prédios residenciais voltados à classe média da capital paulista e seus arredores. Mas ele resistiu. Na época da abertura de capital da empresa, em 2007, a moda era investir nas classes C e D, aderindo ao projeto do governo federal Minha Casa, Minha Vida. "Vou pôr dinheiro em negócio que não entendo?", diz Zarzur. "Não quis e não fiz." A escolha parece ter sido acertada. As ações da companhia acumulam uma alta 71,4% neste ano. Desde 2010, já se valorizaram mais de 150%.

Os analistas concordam que a opção estratégica de se manter dentro do foco histórico de atuação, sem cair na tentação de se expandir para mercados geográficos ou de faixa de renda que não conheciam bem, caracteriza as empresas de bom resultado no setor. Foi exatamente por seguir o caminho da diversificação acelerada que a gigante Gafisa, por exemplo, se complicou. Depois de comprar a mineira Tenda, em 2008, especializada em habitação popular, a Gafisa partiu para a expansão pelo Brasil e para os imóveis de baixo custo. No entanto, não conseguiu controlar os custos e o cumprimento de prazos das construtoras regionais para quem terceirizou as obras, amargando atrasos e um prejuízo de R$ 30 milhões no primeiro semestre deste ano. O ganho de escala se provou difícil de alcançar na construção e a incorporadora se transformou em uma tenda gigante de problemas. No ano passado, suas ações derreteram 65%. Neste ano, acumulam queda de 5,6%.

As construtoras de melhor desempenho na bolsa de valores, em 2012 também têm em comum a discrição - todas abriram o capital sem o alarde de suas rivais de maior porte. "Elas chegaram à bolsa um pouco depois das maiores empresas e levantaram menos dinheiro", afirma Guilherme Rocha, analista do Credit Suisse. "Foi uma combinação de boa execução com menos dinheiro para fazer besteira." A EZTEC, por exemplo, encontrou problemas com dois projetos paralisados por questões ambientais. E resolveu cancelar logo os planos. A Cyrela, por outro lado, chegou a estimar que os seus lançamentos anuais chegariam a R$ 12 bilhões, em 2009, mais de 20 vezes o seu tamanho, antes da abertura de capital, em 2005. Não por acaso, tornou-se a primeira incorporadora a entrar em crise. Neste ano, diminuiu a previsão de VGV para R$ 7 bilhões.

Ser gigante, no entanto, não é um indicativo de problemas, assim como o bom desempenho não é exclusividade das pequenas e médias construtoras. A Even, a sétima maior empresa do setor em receitas, é um exemplo de como uma grande companhia conseguiu corrigir sua rota. Às voltas com obras em atraso e custos que começavam a estourar, sua direção decidiu focar-se em apenas quatro Estados (São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Rio Grande do Sul). Além disso, uniformizou processos, concentrando os contratos em 74 fornecedores. O resultado não demorou a aparecer. Dos 80 projetos lançados em 2008 - no qual estavam os principais problemas - apenas cinco, ainda estão atrasados. A Even também reforçou a análise de crédito. "Monitoramos a nossa carteira dia a dia", afirma Dany Muszkat, diretor financeiro e de relações com os investidores. "Se identificamos um cliente com problemas de inadimplência, ou ele paga ou rescindimos o contrato." Com essas medidas, as ações da empresa se valorizaram neste ano 31,7%.

EXPANSÃO

Apesar dos problemas com as grandes companhias e da falta de consenso se a alta dos preços dos imóveis criou uma bolha especulativa ou não, as condições de médio e longo prazo do setor de construção permanecem positivas. O Banco do Brasil estima que o crédito imobiliário irá chegar a 16% do PIB, em 2020. Hoje, está em 5,5%. Amparadas nessa perspectiva, as cinco empresas examinadas nesta reportagem preparam-se para aproveitar esse cenário de bonança. Além do projeto Catarina, a JHSF planeja aumentar os seus negócios em shopping centers, que garantem receita constante com as taxas de administração cobradas dos lojistas. Inaugurou um deles em Salvador, em julho deste ano, e terá mais dois, em São Paulo e em Manaus, até o primeiro semestre de 2013. A Direcional, por seu turno, anunciou, no início de outubro, sua entrada no Ceará, o décimo Estado onde crava sua bandeira. Lá, também pretende apostar em casas populares. A EZTEC, por sua vez, possui um banco de terrenos de R$ 4,4 bilhões, que deverão ser transformados em projetos nos próximos anos. O maior deles é a Eztower, um prédio corporativo na zona sul de São Paulo, com VGV estimado de R$ 1,2 bilhão. O desafio para essas empresas agora está em se manter crescendo, sem perder a rentabilidade superior. Elas precisam provar que as suas receitas de sucesso se aplicam nos cenários futuros. Uma coisa, no entanto, é certa: seus donos não pretendem deixar para trás o acompanhamento rígido de custos que deu certo. "Prefiro fazer menos empreendimentos do que abrir mão da minha margem de lucro", afirma Borenstein, da Helbor.

FONTE: Revista IstoÉ Dinheiro - Carlos Edurado Valim - 04.novembro.2012