Dados para Valuation

Drivers de Valor

VGV
Valor obtido ou a ser potencialmente obtido pela venda de todas as Unidades de um determinado empreendimento imobiliário, a um certo preço pré-determinado no lançamento, proporcionalmente à participação da Companhia no empreendimento.

Corretagem
Comissão cobrada pela intermediação da venda do imóvel. Cabe ressaltar que aproximadamente 50% das vendas contratadas são intermediadas por corretores da Tec Vendas, empresa de vendas da Eztec, cuja taxa de corretagem é menor do que as cobradas pelas imobiliárias terceiras, o que acarreta em um ganho de margem bruta para a Companhia.

Custos do Empreendimento
Os custos de incorporação imobiliária residencial compreendem os custos relativos a terrenos, os quais incluem custos relativos ao aumento do potencial construtivo (Outorga ou CEPACs), e os custos de construção.

Custo de Terreno: um dos principais custos de incorporação imobiliária e de fundamental importância para o cálculo do PoC (Percentage of Completion), já que, independentemente da forma que é desembolsado, contabilmente o seu custo é considerado como incorrido desde o início do empreendimento. A participação do custo do terreno em relação ao custo total varia principalmente em função da forma de pagamento (pagamento em dinheiro ou permuta), da localização e do perfil do empreendimento, etapa de evolução da obra e outros. A relação do custo do terreno com o custo total dos empreendimentos lançados está disponível na planilha Resultados Interativos.

Custo de Construção: formado pelos custos de matérias-primas (cerca de 56%) e de mão-de-obra própria e terceirizada (cerca de 44%). Importante ressaltar que nenhuma matéria-prima isoladamente tem participação significativa nos custos totais da Companhia.

Além dos custos mencionados acima, a margem bruta é impactada pelo Custo de Financiamento à Produção. A Companhia tem a opção de contratar o Financiamento à Produção para complementar as parcelas pagas pelos clientes para o desenvolvimento da obra. A liberação do dinheiro é vinculada à evolução da construção e, de forma geral, o agente financeiro exige um percentual mínimo de vendas e uma evolução mínima de obra para iniciar a liberação do dinheiro.

Despesas Operacionais
As despesas operacionais da Eztec incluem:

Despesas Comerciais: As despesas comerciais incluem gastos com montagem dos plantões de vendas (estandes de vendas), decoração do apartamento modelo, propagandas e publicidade. A Eztec reconhece integralmente todas as despesas comerciais no resultado no momento em que ocorrem.

Despesas Administrativas e Honorários da Administração: As despesas administrativas incluem principalmente serviços terceirizados (auditoria, consultoria, honorários advocatícios e outros), remuneração aos empregados e encargos sociais, além de aluguéis e despesas legais (publicação de atas e demonstrações financeiras, despesas com cartórios, tabelião, junta comercial e etc.). As despesas com honorários da administração incluem a remuneração da sua alta administração.

Financiamento à Produção
A Eztec, visando passar a seus clientes uma maior segurança na aquisição de um imóvel, adota o regime de patrimônio de afetação em todos os seus empreendimentos próprios. Dessa forma, em um empreendimento afetado, os valores desembolsados pelo adquirente da unidade ficam obrigatoriamente vinculados à própria edificação, segregados dos demais recursos da incorporadora. Com isso, a Eztec apenas toma emprestado das linhas de financiamento o dinheiro necessário para dar continuidade a construção do empreendimento.

Impostos
Ao utilizar o patrimônio de afetação, a empresa se qualifica para utilizar o Regime Especial de Tributação, cuja alíquota consolidada de impostos (PIS, Cofins, IR e CSLL) é de 6,0%, valor inferior ao proporcionado pelo regime de lucro presumido, que possui uma alíquota consolidada de impostos de 6,73%.

Cabe ressaltar que o calculo do imposto a pagar tem como base o valor que a incorporadora recebeu dos clientes, ao passo que na contabilidade, o imposto é reconhecido juntamente com a receita. Dessa forma, o descasamento entre o imposto pago e o imposto reconhecido pode dar origem a duas rubricas no balanço:

Impostos Antecipados: Situação em que houve mais pagamento de impostos do que reconhecimento contábil;

Impostos Diferidos: Situação em que houve mais reconhecimento contábil de imposto do que pagamento;

Indexadores
Três indexadores tem efeito significativo nas empresas de incorporação imobiliária:

INCC: Reajusta o saldo devedor dos clientes até o término da obra, resguardando a Companhia da oscilação nos preços dos principais insumos necessários na construção de um empreendimento

IGPM: Reajusta o saldo devedor após o término da obra, dos clientes que optaram por financiar seus imóveis direto com a Eztec;

TR: Reajusta as parcelas do financiamento á produção;

Carteira de Recebíveis
Após o término da obra, a Eztec oferece aos clientes a opção de financiamento direto com a incorporadora. Atualmente a taxa vigente é de IGPM+12%. Cabe ressaltar que a carteira de recebíveis performados (de empreendimentos concluídos) é passível de securitização.

Velocidade de Vendas
O Histórico das Velocidades de Vendas dos empreendimentos estão disponíveis na planilha Dados Valuation.

Evolução Construção
As curvas de evolução construtiva, distribuídas por tipologia de produto, estão disponíveis na planilha Dados Valuation. Importante ressaltar que existe uma carência entre o lançamento do empreendimento e o início efetivo das obras, tempo esse necessário para assegurar um percentual mínimo de vendas que viabilize a continuidade do projeto, bem como para capitalizar o empreendimento para o início das obras.

Tabela de Recebimento
Na prática o cliente tem a possibilidade de escolher entre 3 alternativas:

Tabela Curta: Tabela onde o cliente paga todo o empreendimento, de forma linear, até o término da obra;

Tabela Longa: Tabela onde o cliente paga entre 20% e 40% do empreendimento até o término da obra e o restante é financiado pela incorporadora, com prazos de até 10 anos, a taxa atual de IGPM+12%a.a.;

Tabela Bancária: Tabela onde o cliente paga entre 20% e 40% do empreendimento até o término da obra e o restante é financiado por uma instituição financeira, com prazos de até 30 anos. Quando o cliente opta por essa modalidade, a instituição financeira repassa para a incorporadora o valor do financiamento.

Pagamento do Terreno
A Eztec não descarta a aquisição de terrenos por permuta, porém acredita que a aquisição dos terrenos em dinheiro representa uma vantagem pois possibilita preços mais competitivos. Ao final do 3T09, 89,5% dos custos de aquisição dos terrenos da Companhia já estavam pagos.

Conceitos Contábeis

Método PoC (Percentage of Completion)
De acordo com as práticas contábeis no Brasil, as receitas são reconhecidas através do método contábil de Evolução Financeira da Obra (Poc), medindo-se o andamento da obra até sua conclusão em termos de custos incorridos em relação ao total de custos orçados.

Custo de Mercadoria Vendida
Composto pelo custo de terreno, desenvolvimento de projeto (incorporação), custo de construção e despesas relacionadas ao financiamento à produção (SFH). O reconhecimento do Custo de Mercadorias Vendidas é função do produto dos custos incorrido com o percentual de vendas contratadas.

Ajuste a Valor Presente (AVP)
Faz o ajuste a valor presente da receita contabilizada no empreendimento subtraída do valor efetivamente recebido até a data programada para a entrega do empreendimento. Para empreendimentos já entregue o AVP é zero. A taxa de desconto utilizada considera a média ponderada anual das emissões de títulos públicos federais denominados de NTN-B.